«Лофт 1890» — историческое здание в центре города. В 19 веке, когда Волгоград ещё назывался Царицыным, здесь располагались склады Альфреда фон Вокано — четвертого по объемам производства пива промышленника Российской империи.
После революции народный комиссариат внутренних дел обустроил в здании свой склад. Помещение было одним из немногих, которое пережило Сталинградскую битву. После войны его передали тресту «Южсантехмонтаж».
Предприятие занималось обустройством систем тепло-, газо- и водоснабжения в Волгоградской области. В начале 1990-х годов трест, как и Советский Союз, распался, а его сотрудники получили доли предприятия. Здание пришло в упадок.
Здание «Южсантехмонтаж», 1987 год. Фото Ирины Матвеевой.
Компания «Интер-Термогаз» получила большую часть акций треста. Со временем она выкупила и оставшиеся доли. Так в её собственности оказалось и здание Вокано.
Помещение сдавали нескольким мелким арендаторам, пока в 2012 году здание не обветшало окончательно. Первоначально руководитель «Итнер-Термогаза» Денис Шилихин думал привести его в порядок и продолжить сдавать в аренду.
Однако ремонт перерос в реставрацию. Понимая богатую историю места, Денис Шилихин вместе с супругой решили открыть в здании лофт. Они хотели, чтобы в Волгограде появилось место притяжения для творческих людей.
Четыре фуры кирпичей из Нахичевани
После проведения экспертизы предприниматель обнаружил, что для восстановления придётся полностью поменять коммуникации и кровлю, а также и провести реставрацию всей фасадной кирпичной кладки.
«Идея дизайна пространства состоит в том, чтобы показать жизнь здания: все следы от снарядов, пуль и пожара. Сохранив прежнюю форму, продиктованную историей, здание обретет новое современное технологическое наполнение», — говорится на сайте проекта.
Больше всего сложностей у Шилихина возникло именно с кирпичами — для реставрации не годились искусственно состаренные стройматериалы. Требовались оригинальные кирпичи, обожжённые в 19 веке.
«Реставрация зданий из красного кирпича во многом похожа на работу стоматолога. Где-то достаточно поставить пломбу, а где-то лучше удалить зуб и сделать протезирование», — рассказывает Шилихин.
В 19 веке почти все здания Царицына строили из красного кирпича: от фабрики по производству гуталина до пивного склада. Главное преимущество этого материала — устойчивость к погодным условиям. Однако после Сталинградской битвы краснокирпичных зданий в городе практически не осталось.
“Над Царицыным постоянно ставили эксперименты. Нужно было сделать из уездного города областной центр с именем вождя. На нечётной стороне улицы Гоголя стояли самые богатые дома Царицына. Их разрушили, чтобы построить трибуны, поставить скульптуру Сталина и сделать парадную площадь. Город потерял больше домов по решению советских органов власти, нежели от немецких бомб.”
Денис Шилихин
Шилихин узнал, что торговлей винтажным кирпичом занимается ростовская компания «Экохаб». В Ростовской области зданий с краснокирпичной архитектурой уцелело значительно больше, и многие из них находятся в аварийном состоянии.
«Экохаб» выигрывает практически все муниципальные контракты по демонтажу ветхих домов 19 века. Компания может предложить самую низкую стоимость услуг в регионе, поскольку демонтаж ветхих объектов — не главная статья доходов.
Гораздо больше «Экохаб» зарабатывает на перепродаже старинных стройматериалов. Компания не просто разбирает дома, но очищает и санирует кирпичи, подготавливая их к новому использованию.
«Так мы купили четыре больших фуры кирпичей из Нахичевани, “армянского” района Ростовской области. Так что на многих стенах и на полу лофта можно найти инициалы изготовителя на армянском — Карапет Амбарцумян», — рассказывает Денис Шилихин.
Предприниматель решил пойти дальше. Винтажные подъездные двери он привёз из Новочеркасска, деревянные полы достал в Дубовке — небольшом городе в Волгоградской области. Один из немногих новых элементов декора — плитка. Однако она производится по технологии 19 века.
«У нас была идея купить итальянскую плитку под старину. Но в ноябре 2015 года курс евро доходил до 92 рублей. В этом случае нам пришлось бы заплатить €400 за квадратный метр. Но потом мы нашли в Петербурге ребят, которые кустарным способом делают цементную плитку как в 19 веке», — рассказывает Шилихин.
Лофт открылся в 2016 году. В двухэтажном здании — 18 офисов, площадью от 9 до 32 квадратных метров. На реконструкцию помещения Шилихин потратил более 50 млн рублей. Предпринимателю удалось сэкономить на коммуникациях — его основная компания занимается строительством инженерных сооружений.
Чтобы окупить вложения даже в долгосрочной перспективе, ему пришлось установить самую высокую арендную ставку в городе — от 1000 рублей за квадратный метр. Это примерно в два раза больше, чем в офисах неподалёку. Максимальная стоимость квадратного метра в «Лофте» составляет 1800 рублей.
По данным Росстата, сфера услуг в городе сокращается из месяца в месяц. Кроме того, власти сносят нестационарные торговые объекты перед Чемпионатом мира по футболу. Однако первые арендаторы появились у «Лофта» ещё до открытия.
«Мы сбежали от злых бабушек и прокуратуры»
Бар крафтового пива Нора стал первым резидентом «Лофта». Первоначально Оксана Кузьменко вместе с мужем открыли заведение в подвале многоквартирного дома, однако его жильцы возмутились: «Им был неприятен сам факт появления “пивнушки”», — рассказывает Кузьменко.
К нам постоянно приходили Роспотребнадзор и прокуратура, но их визиты заканчивались ничем. Ущерба такие проверки не наносили, но трепали нервы. Ещё за несколько месяцев до открытия лофта мы забронировали 80 квадратных метров. Денис Шилихин был не против, ведь пивной бар органично вписывался в историю помещения.
Оксана Кузьменко
На запуск заведения Кузьменко потратила два миллиона рублей. Через некоторое время месячный оборот бара достиг миллиона рублей, и компания вышла в прибыль. «Нора» — один из основных арендаторов, которые обеспечивают окупаемость предприятия.
Рядом с баром расположилась чайная «Чай китайской панды». По мнению Шилихина, в лофте важно держать несколько точек общепита, которые могут обеспечивать стабильный приток денег.
«Желательно, чтобы такие предприятия были постоянными и не планировали переезд. В противном случае придётся постоянно обновлять инженерные коммуникации под новых арендаторов», — рассуждает предприниматель.
По словам Шилихина, сложнее всего было заселить второй этаж с мансардой: из-за высокой стоимости аренды и небольшой площади офисов спрос был невелик.
Предприниматель решил отдать два кабинета под коворкинг. В соседних офисах продают сигвеи и кофе. Небольшую комнату арендует парикмахер-психолог.
Последним резидентом лофта стал магазин виниловых пластинок. Директор торговой точки Алексей Сиин рассказывает, что его бизнес нельзя назвать прибыльным, поэтому он заключил с лофтом особый арендный договор. По словам предпринимателя, он не может представить своё заведение в другом месте.
«Успех лофта в том, что у него нет конкурентов. В Волгограде нет места с такими кирпичами, деревом, плиткой и атмосферой. По той же причине стали популярны лофты и в Петербурге, Москве, и за рубежом», — рассуждает Сиин.
Несмотря на высокую стоимость аренды, Шилихину удалось сдать всю площадь лофта: подвал, первый и второй этажи. Это 600 квадратных метров. Чтобы привлечь больше посетителей, в лофте работают театр и лекторий, проходят мастер-классы, презентации, корпоративы.
Однако, по расчетам Дениса Шилихина, чтобы окупить проект, потребуется 30 лет. Поэтому для него этот проект не столько бизнес, сколько возможность сохранить историю города.
Успех «Лофта» во многом обусловлен отсутствием конкурентов. Многие предприниматели как в России, так и в Волгограде получили собственность не совсем законным путем. Им нет смысла вкладываться в инфраструктуру, которую могут забрать в любой момент.
Денис Шилихин